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Abogados para desahucios en Barcelona

Desahucio por falta de pago: reclamación de rentas

La semana pasada conocíamos un nuevo estudio sobre la morosidad vinculada al alquiler, que por undécimo año consecutivo crecía en todo el país (un 5,7% en 2018). Un desahucio por falta de pago es, por tanto, cada vez más habitual. De media, la reclamación de rentas de cada propietario a su inquilino moroso asciende a 6.186€.

Saber cómo actuar en la actualidad puede resultar confuso ante los últimos cambios normativos que ha habido en España en torno a la vivienda y el alquiler. Os ayudamos a entender mejor la situación.

Qué dice la ley sobre desahuciar por falta de pago

La Ley 2971994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos estipula meridianamente como la causa principal para resolver de pleno derecho un contrato de arrendamiento “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Además de por esta circunstancia, las siguientes también darían derecho a un propietario a hacer uso de la justicia:

La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización,

El subarriendo o la cesión inconsentidos.

La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Cuando una reclamación de rentas que pueda desembocar en desahucio por falta de pago cristaliza, la ley expone que “la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.”

Es decir, siempre acompañados y asesorados por un bufete de abogados especialistas en materia de arrendamientos, se debe hacer constar el incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino ante las mismas figuras jurídicas ante las que se presentó el proceso.

Gastos económicos posteriores, ¿qué hacer con ellos?

Aunque cuando se está luchando por recuperar rentas adeudadas por un inquilino moroso (que fácilmente pueden remontarse a varios meses atrás) otros gastos pueden parecer nimios, hay siempre que tener en cuenta cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento. No queremos dejar de cobrar los que nos correspondería.

Ante ellas, “será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”

Motivos por los que un inquilino podría dejar de pagar la renta

Hoy en día es fácil imaginar algunos de ellos, principalmente relacionados con la carestía del alquiler y la falta de oportunidades laborales. También la proliferación de pisos ocupados ilegalmente ocasiona que una vez son descubiertos por sus verdaderos propietarios, más que pelear por una reclamación de rentas (el inquilino no paga al ser okupa por lo que no hay renta oficial que declarar), sí que pone el asunto en manos de la justicia para recuperar el control de su inmueble.

Otros supuestos recogidos en la ley que podrían desembocar en un desahucio por falta de pago serían:

  • Desistimiento del contrato

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que para finalizar el contrato, han de transcurrir mínimo 6 meses y avisar con uno de antelación al propietario. Se han dado casos en los que el arrendatario no ha entendido así el acuerdo y se ha marchado antes de tiempo dejando sin abonar las correspondientes mensualidades.

  • Elevación de renta por mejoras

Cuando se producen obras de mejora en el inmueble, el propietario puede subir la renta a percibir si así lo estipula el contrato, circunstancia esta originaria de habituales disputas entre las partes.

En conformidad con la ley, el arrendatario ha de aguantar el incómodo periodo de obras cuando éste no se pueda desarrollar antes de la conclusión del contrato de alquiler. Se beneficiará, por consiguiente, de una reducción del importe a pagar mensualmente proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

Conclusiones

La ley deja meridianamente claro los supuestos donde pueden originarse conflictos entre arrendador y arrendatario. El contexto normativo es firme, aunque siempre se ofrece un margen entre las partes para determinar las obligaciones y condiciones según sus voluntades. Así lo establece el título II de la ley 2971994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

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